Trong nhiều năm, các nhà đầu tư EB-5 tài trợ cho khoản đầu tư của mình theo cùng một số cách quen thuộc: vay có bảo đảm, bán bất động sản, hoặc thu nhập tích lũy. Cách làm đó đang thay đổi. Ngày càng có nhiều đơn được USCIS chấp thuận nay xác nhận điều mà nhiều nhà đầu tư từng hy vọng là khả thi — bạn có thể tài trợ cho khoản đầu tư EB-5 bằng vốn hưu trí nắm giữ trong một Self-Directed IRA (SDIRA).
Đối với các nhà đầu tư đang chạy đua với hạn chót grandfathering ngày 30 tháng 9 năm 2026, điều này rất quan trọng. Nó có thể giải phóng nguồn vốn mà bạn đã sở hữu, mà không cần bán tài sản hay chờ đợi một sự kiện thanh khoản. Và Beyond Paradise 1, dự án nông thôn của chúng tôi phía trên Keauhou Bay tại Kailua-Kona, Hawaii, đủ điều kiện SDIRA.
Đây là ý nghĩa của điều đó, cách thức vận hành, và những điều cần làm đúng.
Bối cảnh tài trợ EB-5 đã thay đổi
Kể từ khi mức đầu tư EB-5 tối thiểu tăng lên $800,000, nhiều nhà đầu tư đã gặp phải cùng một bức tường: giá trị tài sản ròng của họ là có thật, nhưng một phần lớn trong đó bị khóa bên trong các tài khoản hưu trí. Bán các tài sản khác để giải phóng tiền mặt có thể phát sinh thuế và những rắc rối về thời điểm — chính là điều bạn không hề muốn trong những tuần trước hạn chót nộp hồ sơ.
Đó là lý do EB-5 được tài trợ bằng SDIRA đã chuyển từ lý thuyết sang hiện thực. USCIS đã chấp thuận các đơn Form I-526E trong đó vốn của nhà đầu tư đến từ một tài khoản hưu trí tự định hướng, bao gồm cả những trường hợp 100% của $800,000 bắt nguồn từ một SDIRA. Đây giờ đây là một con đường có hồ sơ chứng minh và có thể lặp lại — không phải một kẽ hở lách luật.
Đây cũng vẫn là một lĩnh vực còn mới. Đã có những trường hợp được chấp thuận, nhưng các chuyên gia giàu kinh nghiệm lưu ý một số câu hỏi còn bỏ ngỏ xoay quanh cấu trúc sở hữu, yêu cầu "at-risk" (vốn phải chịu rủi ro), và cách việc tuân thủ IRS tương tác với quá trình xét duyệt của USCIS. Nói cách khác: chiến lược này hiệu quả, và nó phải được cấu trúc đúng đắn bởi những người thường xuyên thực hiện việc này. Đó là lúc đội ngũ và các đối tác của chúng tôi vào cuộc.
Cách một Self-Directed IRA tài trợ cho khoản đầu tư EB-5
Cơ chế đơn giản hơn hầu hết các nhà đầu tư nghĩ:
- Mở một SDIRA với một đơn vị lưu ký (custodian) đủ điều kiện và chuyên biệt. Không giống như một IRA môi giới tiêu chuẩn vốn chỉ giới hạn ở cổ phiếu và quỹ, một SDIRA cho phép bạn điều hướng vốn vào các tài sản thay thế — bao gồm cả các đợt chào bán riêng lẻ (private placement) đủ điều kiện.
- Cấp vốn bằng cách chuyển giao (rollover), không phải bằng các khoản đóng góp hàng năm. Bạn chuyển số dư hiện có từ một traditional IRA, Roth IRA, hoặc 401(k) vào SDIRA. Mức trần đóng góp hàng năm khoảng $7,000 không áp dụng cho các khoản rollover, vì vậy không có vấn đề về giới hạn trần khi đạt mức tối thiểu $800,000.
- Điều hướng khoản đầu tư. Sau khi được cấp vốn, bạn chỉ thị cho đơn vị lưu ký đưa vốn vào dự án EB-5. Bạn đưa ra quyết định; đơn vị lưu ký thực hiện và nắm giữ tài sản bên trong tài khoản hưu trí.
Bởi vì vốn không bao giờ rời khỏi lớp vỏ hưu trí khi được thực hiện đúng cách, điều này có thể hoàn tất mà không phát sinh phạt rút tiền sớm hay một hóa đơn thuế ngay lập tức — lý do cốt lõi khiến EB-5 dựa trên vốn hưu trí trở nên hấp dẫn.
Vì sao các nhà đầu tư đang chuyển sang vốn hưu trí
Ba lợi thế nổi bật:
- Tiếp cận vốn mà không phải bán tháo. Bạn đưa nguồn vốn hưu trí đang "ngủ yên" vào hoạt động thay vì thanh lý bất động sản, cổ phiếu hoặc một doanh nghiệp dưới áp lực thời gian.
- Hiệu quả về thuế. Nếu được cấu trúc đúng đắn, việc rollover giữ nguyên trạng thái ưu đãi thuế của tài khoản thay vì buộc phải rút tiền chịu thuế.
- Câu chuyện nguồn gốc vốn rõ ràng hơn. Các tài khoản hưu trí vốn đã được IRS quản lý và chứa các khoản tiền có nguồn gốc hợp pháp, điều này có thể giúp việc chứng minh nguồn gốc vốn của bạn dễ dàng hơn — với điều kiện lịch sử dòng tiền là đầy đủ.
Những điều bạn cần làm đúng
Ở đây sự trung thực có ích cho bạn hơn là thổi phồng, nên một vài điều đáng được chú ý thực sự:
- Truy vết nguồn gốc vốn. USCIS vẫn yêu cầu bạn chứng minh nguồn gốc hợp pháp của số tiền đã được đưa vào tài khoản hưu trí qua các năm (lương, đóng góp của người sử dụng lao động, các khoản rollover trước đó), cùng với lộ trình từ tài khoản đó vào SDIRA và vào dự án EB-5. Các tài khoản Roth nắm giữ lâu năm có thể đòi hỏi nhiều tài liệu.
- Các quy tắc về giao dịch bị cấm. Các quy định của IRS (IRC §4975) chi phối cách thức sử dụng nguồn vốn hưu trí. Trong trường hợp xấu nhất, một thương vụ được cấu trúc sai có thể bị coi là một khoản phân phối toàn bộ tài khoản — kèm theo thuế và khoản phạt có thể lên tới 10%. Đây chính là lý do cấu trúc phải được xử lý bởi các đơn vị lưu ký và cố vấn đủ điều kiện.
- UBIT / UDFI. Tùy thuộc vào cách khoản đầu tư cơ sở tạo ra thu nhập hoặc sử dụng đòn bẩy, một SDIRA có thể phải nộp thuế thu nhập kinh doanh không liên quan (unrelated business income tax). Nhiều cấu trúc EB-5 được thiết lập để giảm thiểu điều này, nhưng đây là vấn đề cần xác nhận cho tình huống cụ thể của bạn.
- Một đội ngũ phối hợp. Những kết quả tốt nhất đến từ sự hợp tác giữa một luật sư di trú, một cố vấn thuế và một đơn vị lưu ký SDIRA giàu kinh nghiệm cùng làm việc với dự án — chứ không phải một người làm tổng quát đơn lẻ. Chúng tôi giúp bạn xây dựng đội ngũ đó.
Không điều nào trong số này là lý do để tránh một SDIRA. Đó là lý do để thực hiện nó một cách thận trọng. Những nhà đầu tư lên kế hoạch cho cấu trúc ngay từ đầu thường xuyên vượt qua các rào cản này.
Beyond Paradise 1: một dự án EB-5 nông thôn đủ điều kiện SDIRA
Nếu việc chọn đúng dự án là trở ngại còn lại của bạn, Beyond Paradise 1 được xây dựng để giúp cả khía cạnh tài trợ lẫn khía cạnh thẩm định trở nên dễ dàng hơn.
- Đủ điều kiện SDIRA. Vốn hưu trí là một nguồn tài trợ được chấp nhận cho dự án này, vì vậy chiến lược nêu trên có sẵn trực tiếp cho bạn.
- Rural Set-Aside — còn hiệu lực (current) cho mọi quốc gia. Vì Beyond Paradise 1 là một dự án nông thôn, nó nằm trong một hạng mục vẫn còn hiệu lực cho mọi quốc tịch, bao gồm cả India — không có giới hạn theo từng quốc gia, không có tồn đọng, và vẫn có thể nộp hồ sơ đồng thời (concurrent filing).
- Chào đón nhà đầu tư góp vốn một phần. Bạn không phải tự mình tài trợ toàn bộ số tiền để tham gia.
- Thu hồi vốn nhanh. Đây là một mô hình xây-và-bán hướng tới việc hoàn vốn EB-5 trong 2.5 đến 3 năm, thuộc hàng ngắn nhất trong ngành, với việc hoàn vốn đến trực tiếp từ doanh thu bán căn hộ khi hoàn thành.
- Bảo vệ thanh toán cho nhà đầu tư. Như được mô tả trong các tài liệu chào bán, nếu bạn không thể thoái vốn trong vòng 30 tháng, pháp nhân sẽ chi trả 4% mỗi năm kể từ tháng thứ 31 trở đi.
- Các lớp bảo vệ. Đợt chào bán bao gồm các bảo đảm của nhà phát triển, bảo đảm hoàn thành và bảo đảm chi phí tối đa, cùng với các điều khoản hoàn tiền khi bị từ chối I-526E và khi rút vốn được thiết kế để hoàn trả vốn EB-5 trong các trường hợp đã xác định, và một vị thế được bảo đảm ưu tiên trên tài sản thế chấp của dự án.
- Nhà bảo trợ đã được kiểm chứng. Watt Capital Developers mang lại 90+ năm kinh nghiệm cộng dồn và $190M+ vốn EB-5 đã được hoàn trả, cùng thành tích địa phương về việc bàn giao đúng hạn, đúng ngân sách tại Kona.
- Việc làm đã được tạo ra. 135 việc làm đủ điều kiện đã được tạo ra tính đến nay — vượt xa yêu cầu 10 việc làm của EB-5 cho mỗi nhà đầu tư — và I-956F của dự án đã được chấp thuận.
- Nhu cầu thực sự. Hawaii cần ước tính 32,970 căn nhà mới trong khi nguồn cung xây dựng bị hạn chế, và Keauhou đã không có dự án phát triển mới nào trong khoảng 20 năm. Mọi căn nhà cũng đủ điều kiện cho thuê ngắn hạn theo quy hoạch phân vùng của Hawaii, mở rộng nhóm người mua.
Việc xây dựng đang được tiến hành. Giai đoạn 1 — một trung tâm bán hàng với ba căn nhà mẫu, mười căn nhà phố và một trung tâm tiện ích đầy đủ — hiện đang ở giai đoạn dựng khung, với dự kiến hoàn thành vào Q1 2027. Đáng chú ý, trung tâm tiện ích đang được xây dựng trước tiên, một tín hiệu có chủ đích từ một nhà phát triển trong một thị trường mà các dự án trước đây của những bên khác đã hứa hẹn tiện ích nhưng không bao giờ đến.
Để xem phân tích đầy đủ về dự án và bộ đếm ngược thời gian nộp hồ sơ trực tiếp, hãy xem bản tóm tắt đầy đủ của chúng tôi về hạn chót grandfathering EB-5 ngày 30 tháng 9 năm 2026 và Beyond Paradise 1.
Ràng buộc thực sự chính là thời gian
Chiến lược và dự án chỉ có ích nếu bạn nộp hồ sơ kịp thời. Ngày 30 tháng 9 năm 2026 là ngày cuối cùng để nộp đơn EB-5 Regional Center và bảo đảm sự bảo vệ grandfathering theo luật định, giúp USCIS tiếp tục xử lý đơn của bạn ngay cả khi Chương trình Regional Center hết hiệu lực sau ngày 30 tháng 9 năm 2027. Khoảng thời gian đó giờ đây được tính bằng tuần.
Nếu câu hỏi lớn nhất của bạn là liệu lịch trình của mình có còn khả thi hay không, thì đó là một cuộc trò chuyện đáng để thực hiện ngay bây giờ thay vì chờ đến tháng 9.
Trao đổi với đội ngũ của chúng tôi
Beyond Paradise 1 mang đến cho bạn một dự án EB-5 nông thôn, đủ điều kiện SDIRA với mục tiêu hoàn vốn ngắn và nhiều lớp bảo vệ — và nguồn vốn hưu trí mà bạn đã sở hữu có thể là cách nhanh nhất để tài trợ cho nó trước hạn chót. Đội ngũ của chúng tôi sẽ hướng dẫn bạn tìm hiểu về dự án, việc cấu trúc SDIRA, và một hồ sơ I-526E được nộp đúng cách trông như thế nào đối với trường hợp cụ thể của bạn.
Bài viết này nhằm mục đích giáo dục chung và không phải là tư vấn về thuế, pháp lý, di trú hay đầu tư, cũng không phải là lời chào bán hay lời mời mua bất kỳ chứng khoán nào. Các khoản đầu tư EB-5 có rủi ro, bao gồm khả năng mất vốn và rủi ro đơn bị từ chối. Các cấu trúc SDIRA phải tuân thủ các yêu cầu của IRS và USCIS, và kết quả phụ thuộc vào hoàn cảnh của từng cá nhân. Mọi khoản đầu tư chỉ được thực hiện thông qua các tài liệu chào bán chính thức và chỉ giới hạn cho các nhà đầu tư đủ điều kiện. Hãy tham khảo ý kiến luật sư di trú, cố vấn thuế và chuyên gia tài chính của riêng bạn trước khi hành động.