¿Cómo recuperan su dinero los inversionistas EB-5? Análisis del modelo de repago basado en ventas de Beyond Paradise 1

Los inversionistas EB-5 recuperan su dinero cuando el proyecto le repaga a la New Commercial Enterprise (NCE) que mantiene su capital, y la NCE se lo devuelve una vez que finaliza el período en riesgo. La mayoría de los proyectos repagan mediante refinanciamiento o ingresos por alquiler, ambos dependientes de los mercados de financiamiento externos. Beyond Paradise 1, un proyecto Rural TEA en Kona, Hawaii, es un desarrollo residencial en venta de 120 townhomes: a medida que las casas se venden, el producto de las ventas repaga el préstamo EB-5, frente a un objetivo de repago a 36 meses. A junio de 2026, el proyecto cuenta con la aprobación I-956F de USCIS y la construcción vertical está en marcha.

Puntos clave

1. El capital EB-5 se repaga después de que el proyecto completa la creación de empleos y finaliza el período de mantenimiento en riesgo; la fuente de ese repago depende por completo de la estructura de salida del proyecto.
2. Las tres vías de repago EB-5 son el refinanciamiento, el flujo de caja operativo (ingresos por alquiler) y la venta de unidades, cada una con una dependencia y un cronograma distintos.
3. El repago basado en refinanciamiento depende de las tasas de interés, los avalúos y el apetito de los prestamistas en una fecha futura que el desarrollador no controla.
4. El repago basado en ventas devuelve el capital de forma incremental a medida que se venden las unidades individuales, eliminando el riesgo de refinanciamiento de evento único.
5. Beyond Paradise 1 es un proyecto residencial en venta de 120 townhomes con vista al mar en Kona, Hawaii, que se repaga a medida que las casas se venden frente a un objetivo de repago a 36 meses, en un mercado que casi no ha tenido nueva oferta residencial en casi 20 años.
6. A junio de 2026, Beyond Paradise 1 cuenta con la aprobación de proyecto I-956F de USCIS y ha tenido una petición individual I-526E aprobada en siete meses.

La mayoría de los inversionistas EB-5 dedican su debida diligencia a analizar si un proyecto será aprobado y si creará empleos. Muchos menos hacen la pregunta que determina cuándo, y si acaso, recuperan sus $800,000: ¿cómo repaga realmente el proyecto a los inversionistas EB-5? La respuesta está en la estructura de salida, y varía enormemente entre proyectos. Un proyecto que depende del refinanciamiento para repagarle está apostando al mercado crediticio con años de anticipación. Un proyecto que repaga mediante la venta de casas le devuelve su capital a medida que los compradores cierran las operaciones. Conforme a la EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 (RIA), el capital debe permanecer en riesgo durante un período de mantenimiento de dos años, por lo que el momento y la fuente del repago son cuestiones estructurales que todo inversionista debería responder antes de presentar su petición, no después.

1. ¿Cómo recuperan su dinero los inversionistas EB-5?

Los inversionistas EB-5 recuperan su dinero cuando el proyecto le repaga a la New Commercial Enterprise (NCE) que mantiene su capital, y la NCE devuelve ese capital a los inversionistas una vez que finaliza el período de mantenimiento en riesgo. La NCE es el fondo de cara al inversionista; despliega sus $800,000 en el proyecto y luego recibe el repago del proyecto antes de devolvérselo a usted.

1. La NCE es la entidad que le repaga. La New Commercial Enterprise (NCE) es el fondo en el que se suscriben los inversionistas EB-5. Presta o invierte su capital en el proyecto, y su repago fluye de vuelta a través de ella.
2. El repago sigue a la creación de empleos y al mantenimiento. El capital debe permanecer “en riesgo” durante el período de mantenimiento de dos años conforme a la RIA 2022. El repago no puede pactarse de antemano ni garantizarse, y por lo general ocurre después de que se cumplen los requisitos de creación de empleos.
3. La fuente del repago la define la estructura de salida. Que el efectivo para repagarle provenga de un refinanciamiento, de ingresos por alquiler o de la venta de unidades se decide por cómo se construye y estructura el proyecto, no por azar.

2. Refinanciamiento vs. repago basado en ventas: ¿cuál es la diferencia?

La diferencia está en la fuente del efectivo que le repaga: el refinanciamiento depende de un préstamo futuro tomado contra el activo terminado, mientras que el repago basado en ventas depende de vender unidades individuales a compradores finales. Los proyectos EB-5 generalmente siguen una de tres vías de salida, y cada una conlleva una dependencia distinta. Puede ver el desglose completo de estas vías en la guía de estrategia de salida EB-5 de Beyond International Group.

1. Refinanciamiento. El desarrollador toma un nuevo préstamo contra el edificio terminado y usa los fondos para repagar el capital EB-5. Esto depende de las tasas de interés, el valor de avalúo y un prestamista dispuesto a otorgar el préstamo en una fecha futura.
2. Flujo de caja operativo (ingresos por alquiler). Un activo de alquiler repaga gradualmente a partir de la ocupación inicial y las operaciones. Esto depende de la ocupación, los niveles de renta y un ciclo de ocupación inicial de varios años.
3. Venta de unidades. Cada unidad terminada se vende a un comprador, y el producto de la venta se destina a repagar el capital EB-5. Esto depende de la demanda de compradores y la absorción, en lugar de un único evento de financiamiento.

3. Por qué el repago basado en refinanciamiento conlleva más riesgo

El repago basado en refinanciamiento conlleva más riesgo porque concentra el repago en un único evento futuro que el desarrollador no puede controlar del todo: un nuevo préstamo que debe superar las tasas de interés vigentes, un nuevo avalúo y el apetito de los prestamistas años después de que usted invirtió. Si cualquiera de esos factores se mueve en la dirección equivocada, el refinanciamiento puede retrasarse, reducirse o reajustarse en precio, y su cronograma de repago se mueve con él. La guía de cronograma de repago de Beyond International Group explica cómo suelen desarrollarse estas dinámicas a lo largo de un período de tenencia de 5 a 7 años.

1. Punto único de dependencia. El refinanciamiento pone todo el repago en una sola transacción en un solo momento. Si el mercado crediticio está restringido ese año, los tiempos se retrasan.
2. Exposición a tasas y avalúos. Un entorno de tasas más altas o un avalúo más bajo puede reducir los fondos del préstamo disponibles para repagar a los inversionistas.
3. Riesgo de redespliegue. El redespliegue es la reinversión del capital EB-5 cuando el préstamo original se repaga antes de que se complete el proceso migratorio de un inversionista. La fricción en el repago puede extender el período durante el cual su capital permanece desplegado.

4. Cómo funciona el repago basado en ventas de Beyond Paradise 1

Beyond Paradise 1 es un proyecto residencial en venta: comprende 120 townhomes con vista al mar y, a medida que esas casas se venden, el producto de las ventas repaga el préstamo EB-5 frente a un objetivo de repago a 36 meses. Beyond Paradise 1 es un proyecto EB-5 Rural TEA en Kona, en la Big Island de Hawaii, desarrollado por Watt Companies (fundada en 1947).

1. Préstamo senior, primera posición de gravamen. El capital EB-5 está estructurado como un préstamo senior en primera posición de gravamen, de modo que se ubica por delante del capital subordinado para el repago a partir del producto de las ventas.
2. Garantías de finalización y de costo máximo. El proyecto cuenta con garantías de finalización y de costo máximo, que obligan a que la construcción termine a un costo tope y protegen el activo que respalda su repago.
3. Doble validación de USCIS. El proyecto cuenta con la aprobación I-956F a nivel de proyecto, y una petición individual I-526E ha sido aprobada en siete meses. La I-956F es la revisión previa que hace USCIS del propio proyecto; la I-526E es la petición individual del inversionista.
4. Creación de empleos ya en marcha. A junio de 2026, la construcción vertical está activa, con el segundo piso de las casas de la Fase 1 ya levantándose. La creación de empleos está ocurriendo y documentándose ahora, que es exactamente lo que la etapa I-829 exige que los inversionistas demuestren.

5. Por qué el mercado de Kona en Hawaii fortalece el modelo basado en ventas

La costa de Kona en Hawaii fortalece el modelo de repago basado en ventas porque es uno de los mercados residenciales con mayor restricción de oferta en Estados Unidos: casi no ha entrado nueva oferta residencial significativa al corredor en casi 20 años. En un mercado donde la demanda supera de forma persistente al nuevo inventario, las unidades terminadas tienen una vía estructuralmente más sólida hacia la venta, que es de lo que depende un proyecto EB-5 basado en ventas para repagar el capital.

1. Dos décadas de escasez de oferta. Con poca oferta residencial nueva en aproximadamente 20 años, los 120 townhomes de Beyond Paradise 1 ingresan a un mercado de vendedores en lugar de a uno saturado.
2. La elegibilidad para STR amplía el grupo de compradores. Los townhomes son elegibles para uso de alquiler de corto plazo (STR) en uno de los corredores más visitados de Hawaii, lo que amplía el grupo de compradores calificados para incluir a compradores de casas de vacaciones e inversionistas en STR, no solo a residentes principales.
3. Una mayor absorción significa un repago más limpio. Para los inversionistas EB-5, una demanda más amplia favorece una absorción más rápida, y una absorción más rápida favorece una vía de repago más predecible respaldada por una demanda de mercado genuina en lugar de proyecciones.

Resumen: el repago EB-5, característica por característica

La conclusión: cómo le repaga un proyecto es tan importante como si logra ser aprobado. El repago basado en refinanciamiento entrega su cronograma a un mercado crediticio futuro que el desarrollador no controla. Una estructura basada en ventas devuelve el capital a medida que se venden las unidades, eliminando ese punto único de dependencia. Beyond Paradise 1 combina un modelo basado en ventas con una posición senior de primer gravamen, garantías de finalización y de costo máximo, doble validación de USCIS y uno de los mercados de vivienda con mayor restricción de oferta del país. Hágale a cada proyecto que evalúe la misma pregunta: ¿de dónde proviene, exactamente, el efectivo para repagarme?

Beyond International Group actúa como su gestor fiduciario de la NCE, respaldado por una plataforma institucional de fondos, aplicando el mismo rigor a la estructura de repago que aplicamos a cada fondo que gestionamos.

Si busca un proyecto EB-5 con una vía de repago estructuralmente más limpia, un posicionamiento senior garantizado y doble validación de USCIS, Beyond Paradise 1 es una oportunidad que no debe dejar pasar.

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda el repago del capital EB-5?

El capital EB-5 normalmente se repaga entre 5 y 7 años después de la inversión, según el proyecto y su estructura de salida. El repago generalmente sigue a la finalización de la creación de empleos y al término del período de mantenimiento en riesgo de dos años. Los proyectos basados en ventas pueden comenzar a devolver el capital a medida que se cierran las unidades individuales, en lugar de esperar un único evento de financiamiento.

¿Qué sucede si un proyecto EB-5 no puede refinanciar?

Si un proyecto depende del refinanciamiento y el mercado crediticio es desfavorable, el repago puede retrasarse, reducirse o reajustarse en precio hasta que las condiciones mejoren. Este es el riesgo central de una estructura de repago de evento único. Un modelo basado en ventas evita esta dependencia específica porque el repago proviene de vender unidades a compradores finales en lugar de obtener un nuevo préstamo.

¿Es más seguro el repago EB-5 basado en ventas que el refinanciamiento?

Ningún repago EB-5 está garantizado, y todas las inversiones EB-5 conllevan riesgo. Una estructura basada en ventas elimina la dependencia de evento único de un refinanciamiento futuro, pero introduce el riesgo de absorción del mercado, lo que significa que las unidades aún tienen que venderse. En un mercado con restricción de oferta como Kona, la absorción se ve respaldada por una demanda persistente y un flujo limitado de nuevo inventario.

¿La elegibilidad para alquiler de corto plazo (STR) afecta el repago EB-5?

La elegibilidad para STR puede favorecer el repago al ampliar el grupo de compradores calificados. Cuando las unidades terminadas pueden usarse para alquiler de corto plazo, el grupo de compradores se expande más allá de los residentes principales para incluir a compradores de casas de vacaciones e inversionistas en alquiler. Un grupo de compradores más amplio puede favorecer una absorción más rápida, lo que a su vez favorece una vía de repago más predecible.

¿Qué es el requisito de capital en riesgo y cómo afecta el momento del repago?

El requisito de capital en riesgo significa que su capital EB-5 debe permanecer expuesto tanto a ganancias como a pérdidas durante el período de mantenimiento, que es de dos años conforme a la RIA 2022. El repago no puede pactarse de antemano ni garantizarse durante este período. Por eso la fuente y el momento del repago son características estructurales del proyecto, en lugar de promesas que puedan hacerse a los inversionistas.

¿Quién repaga en realidad a los inversionistas EB-5?

La New Commercial Enterprise (NCE) repaga a los inversionistas EB-5. La NCE es el fondo de cara al inversionista que mantiene su capital y lo despliega en el proyecto, que es operado por la Job Creating Entity (JCE). Cuando el proyecto devuelve capital a la NCE, la NCE lo devuelve a los inversionistas, sujeto a los términos de la oferta y al período en riesgo.