9월 30일은 법정 "그랜드파더링(grandfathering)" 보호를 받기 위해 EB-5 리저널 센터 청원서를 제출할 수 있는 마지막 날입니다. 이 보호는 2027년 9월 30일 이후 EB-5 리저널 센터 프로그램이 만료되거나 의회가 재승인하지 못하더라도 USCIS가 청원서 심사를 계속 진행하도록 보장합니다.
EB-5 청원서를 제출할 수 있는 기간이 47일 남았습니다. 전통적인 EB-5(비유보, Unreserved) 카테고리는 긴 적체를 겪고 있지만, EB-5 농촌 지정(Rural Set-Aside)은 India를 포함한 모든 국가에 대해 여전히 커런트(current) 상태입니다. 국가별 쿼터 제한이 없고, 적체가 없으며, 동시 제출(concurrent filing)도 여전히 가능합니다.
현재 직면한 가장 큰 장애물이 적합한 프로젝트를 선정하는 것이라면, Beyond Paradise 1의 세부 정보를 검토해 보시기 바랍니다. 이 프로젝트는 Hawaii Kailua-Kona(Keauhou Bay 위쪽)에 위치한 농촌(RURAL) 프로젝트입니다.
주요 하이라이트
- West Hawaii: 20년 넘게 West Hawaii에서 처음으로 진행되는 신규 콘도미니엄 개발.
- 잘 자리 잡은 입지: 대형 쇼핑센터 인근에 위치하며, Kona 국제공항에서 약 35분 거리이고, 긴급 진료 시설, 학교 등 현대적 편의시설과 가깝습니다.
- 단기 임대(STR / Airbnb) 자격: 모든 주택이 STR 자격을 갖추고 있어, 현지인, 휴가용 구매자, STR 투자자로부터의 수요가 증가합니다.
- 신속 상환 모델: 신속한 상환을 위해 설계된 건설·매각(build-and-sell) 구조. EB-5 자본에 대한 번거로움이나 재융자 대기가 없습니다. 매각 대금을 통해 약 2.5~3년 기간 내 상환이 가능합니다.
- 투자자 지급 보호: 30개월(2.5년) 이내에 프로젝트에서 엑시트하지 못할 경우, 해당 법인은 31개월째부터 연 4%를 지급합니다.
- SDIRA 적격: 투자자는 자기주도형 개인은퇴계좌(Self-Directed Individual Retirement Account, SDIRA) 자본을 EB-5 자금 출처로 활용할 수 있습니다.
- 부분 투자자도 환영합니다.
또한 이 프로젝트는 EB-5 투자자의 실사(due diligence) 과정을 훨씬 수월하게 만들어 줍니다.
그 이유는 다음과 같습니다:
- 신속 상환 모델: 재융자에 의존하는 대신 주택 매각 대금을 통해 EB-5 자본의 적기 상환을 뒷받침하도록 설계된 건설·매각 구조입니다. 예상 매각 실적을 기준으로, 상환은 약 2.5~3년 이내로 추정됩니다.
- 다중 보증: 이 프로젝트는 개발자 보증, 완공 보증, 최대 비용 보증을 포함합니다. 또한 I-526E 거절 및 철회 환불 조항을 제공하는데, 이는 USCIS가 청원서를 거절하거나 투자자가 공모 서류(offering documents)의 조건에 따라 철회할 경우 투자자의 EB-5 자본을 반환하도록 설계되어 있습니다.
- 담보에 대한 선순위 지위: EB-5 투자자로서 귀하는 체결된 법적 서류에 명시된 프로젝트 담보에 대해 담보된 지위를 갖게 됩니다.
- 단기 임대 자격: 모든 주택은 Hawaii 조닝(용도지역제)에 따라 단기 임대(STR) 자격을 갖추고 있습니다. 이 자격은 Hawaii 거주자, 휴가용 구매자는 물론 STR 투자자에게도 매력적으로 다가가 구매 수요를 확대합니다.
- 경험이 풍부한 리저널 센터 & 개발사: Watt Capital Developers는 미국 전역의 프로젝트에서 총 90년 이상의 경력을 보유한 팀을 갖추고 있으며, $190M+의 EB-5 자본을 상환했습니다.
- 창출된 일자리: 투자자 1인당 10-job EB-5 요건을 넘어, 이미 164개의 적격 일자리가 창출되었습니다.
- 수요: Hawaii는 32,970채의 신규 주택이 필요하지만 건설 공급은 여전히 저조합니다. 또한 Keauhou에서는 지난 20년간 신규 개발이 전혀 없었습니다.
Beyond Paradise 1 — 건설 진행 상황
1단계 — 현재 건설 중:
- Building A: 판매 센터와 모델하우스 3채
- Buildings B and C: 타운홈 10채
- 편의시설 센터: 2,000 sq. ft. 피트니스 센터, 사우나, 스팀룸, 온수 욕조, 수영장, 피클볼 코트
현재 단계:
- Building A: MEP 러프인 작업 진행 중(배관, 전기, 냉난방공조)
- Building B & C: 트러스 및 전단벽 설치 진행 중
1단계 예상 완공: Q1 2027
판매 모멘텀 & 업데이트
현재 판매는 Hawaii 거주자에게 열려 있습니다. 이 부동산은 8/22/2026 이후 비현지 구매자에게 개방됩니다.
현지 구매자 업데이트: 이번 주에 한 세대가 판매되어 이미 에스크로에 들어갔습니다. 두 번째 세대는 이번 주에 거래가 마무리됩니다.
추가 업데이트
- 편의시설 센터 우선 건설: 편의시설 센터가 가장 먼저 건설되고 있으며, 이는 개발사의 의지를 잘 보여줍니다. 과거 다른(OTHER) 개발사들의 Hawaii 프로젝트들이 끝내 제공되지 않은 편의시설을 약속했던 만큼, 이는 중요한 의미를 갖습니다.
- EB-5 현황: 일자리 창출이 진행 중입니다(이미 164개 일자리 창출).
- 마스터플랜 & 실적: 마스터플랜은 6개 단계와 약 120채의 타운홈으로 구성됩니다. KAINANI는 45년에 걸쳐 Kona의 반경 반 마일 이내에서 Watt가 진행한 세 번째 주거 개발이며, 이전 두 프로젝트 모두 정해진 일정과 예산에 맞춰 완공되었습니다.
2026년 9월 30일 그랜드파더링 마감일까지 47일 남았습니다. 아직 제출 일정을 검토 중이시라면, 저희 팀이 프로젝트와 함께 올바르게 제출된 I-526E가 귀하의 구체적인 사례에 어떤 의미를 갖는지 기꺼이 안내해 드리겠습니다.